HISTORIQUE ABAP - Partie 2

L'enthousiasme s'émoussa, le trésorier du S.A.C.O.L. remit à chacun le montant de ses versements (2 000 Frs par mois) et votre Président se retrouva seul avec le Secrétaire BONABAL à conserver l'espoir et chercher une nouvelle relance.
L'année 1950 se passa à fouler de temps à autre le pavé de Bordeaux, pour trouver l'organisme idoine.

Car nous avions tout de même fixé notre choix sur le terrain du lotissement des Écus, où se trouvait le terrain de Foot Ball de l'Union Sportive Bouscataise, et obtenu un accord verbal du propriétaire, Monsieur LABEYRIE dont nous pouvons souligner ici la parfaite compréhension. Mais il nous manquait toujours le financement.

Il faut dire qu'en 1949 l'Accession à la Propriété par les prêts de l’État (ex. Loi RIBOT-LOUCHEUR transformée en 1948) en était à ses premiers vagissements : beaucoup de circulaires, d'articles de presse, de discours mais pas de réalisation.

Et... de Sociétés de Crédit Différé, en Crédit Immobilier nous tombons par hasard dans le Toit Girondin.

La Société Coopérative le Toit Girondin, en ce jour d'Octobre 1950, se présentait à nous sous les traits de M. DEPRAZ, seul employé, caché tout au fond de la Caisse de Sécurité Sociale du 2 Allées d'Orléans, entre des piles de dossiers.

Immédiatement présentés à M. LOISY, Directeur depuis sa création, notre projet fut pris en considération.
Nous avions trouvé un organisme de financement, mais de système un peu différent de celui des CASTORS. La législation H.L.M. comporte une formule d'accession à la propriété sous forme de LOCATION-ATTRIBUTION. La Coopérative H.L.M. se charge de faire effectuer la construction des logements par des entreprises.

Il n'y a pratiquement pas d'apport-travail et le coopérateur doit apporter financièrement la différence entre le coût global de la construction et le montant du prêt.
M. LABEYRIE au cours d'un entretien nous fit connaître à M. Max MONICHON, Maire du Bouscat, qui décide d'apporter son aide à notre Association.
Et voilà, l'Association Bouscataise pour l'Accession à la Propriété qui prend corps. Les statuts votés à l'Assemblée Générale constitutive du 12 Novembre 1950 furent enregistrés à la Préfecture de la Gironde, le 27 NOVEMBRE 1950, sous le N° 5194 et publiés dans le J.O. du 7 Décembre.

Nous étions à ce moment 23 adhérents et le 1er Comité Directeur était composé comme suit :

Le plan Masse envisageait 60 lots, il nous fallut prospecter.
Pendant trois semaines, le soir à domicile, et à l'occasion de six permanences à l'Athénée Municipal du Bouscat, GOURRIBON & BRETEY distribuèrent près de 300 fiches de renseignements pour constituer le groupe des ÉCUS.

C'était l'époque "héroïque" .... il y eut des hésitants...
aucune réalisation ne permettait de nous juger sur .... pièces.

Le 18 Février 1951, nous groupions les 57 adhérents et MM. BACQUEYRISSES, LASCAUD & JACOUTY, complétèrent le Comité Directeur respectivement en qualité de Secrétaire-Adjoint, Trésorier Adjoint, et Archiviste.

Puis, l'importance des travaux nécessita la création d'une Commission Technique fonctionnant sous l'autorité de M. Jean PANDELE.

Le démarrage fut extrêmement rapide au point de vue démarches.

Un prêt de 25 millions, accordé au Toit Girondin par la Caisse d' Épargne de Bordeaux, se trouvant disponible, nous réussissions à constituer notre dossier dans les 2 mois suivants, grâce à la collaboration étroite de notre Comité Directeur avec :

• MM. PREVOT & MATHIEU architectes pour le dossier technique.
• M. Max MONICHON et la Municipalité de l'époque pour la garantie municipale (lère prise en Gironde pour l'Accession à la Propriété) et les charges de voirie,
• LE Toit Girondin pour le dossier administratif.

Jugez un peu de l'activité :

Maintenant nous respirons un peu et le 27 Mai 1951 nous distribuons les 13 lots correspondants. Le dossier technique est mis au point et l'adjudication de la 1ère tranche a lieu le 13 Novembre 1951.

Le 20 Décembre, acquisition du terrain Labeyrie ...
La voie est ouverte, nous allions continuer jusqu'au 150ème logement.

Le démarrage fut extrêmement rapide au point de vue démarches.

Un prêt de 25 millions, accordé au Toit Girondin par la Caisse d' Épargne de Bordeaux, se trouvant disponible, nous réussissions à constituer notre dossier dans les 2 mois suivants, grâce à la collaboration étroite de notre Comité Directeur avec :

• MM. PREVOT & MATHIEU architectes pour le dossier technique.
• M. Max MONICHON et la Municipalité de l'époque pour la garantie municipale (lère prise en Gironde pour l'Accession à la Propriété) et les charges de voirie,
• LE Toit Girondin pour le dossier administratif.

Jugez un peu de l'activité :

Maintenant nous respirons un peu et le 27 Mai 1951 nous distribuons les 13 lots correspondants. Le dossier technique est mis au point et l'adjudication de la 1ère tranche a lieu le 13 Novembre 1951.

Le 20 Décembre, acquisition du terrain Labeyrie ...
La voie est ouverte, nous allions continuer jusqu'au 150ème logement.

L’État, par l'intermédiaire de la Caisse des Dépôts et Consignations, fait des avances de fonds aux Sociétés Coopératives, par contrat avec leurs coopérateurs en vue de location-attribution de logements familiaux, avec un taux d'intérêt de 2 % l'an environ et dune durée de 30 ans maximum.

Pour cette opération, l'apport du candidat doit être :

• de 25 % de la valeur globale de l'opération (construction, terrain, branchement, etc ...) s'il s'agit d'une construction isolée, ou, dans le cas de constructions groupées, s'il n'y a pas de garantie municipale.
• de 10 à 15 % si le groupement a pu obtenir la garantie municipale de l'opération.
• L'apport de 10 % s'applique particulièrement aux candidats :
• ayant plus de trois enfants
• invalides de guerre ou du travail à plus de 50 %
• fonctionnaires ou assimilés

Le candidat devient coopérateur-locataire-attributaire :

• En souscrivant des actions de la Coopérative pour un montant égal au prix de revient du logement
• En payant, en entrant dans le logement, l'apport de 10 ou 15 % (suivant le cas) du montant des actions souscrites
• En payant chaque année, une annuité d'amortissement, à la coopérative, augmentée des frais de gestion (loyer)
• En souscrivant une assurance-décès dont la prime est payable d'avance chaque année.

Dans cette organisation que vient faire l'Association, pourquoi existe-t-elle et quel est son rôle ?
Elle existe, parce qu'elle est l'émanation d'un groupe de personnes qui ont choisi un genre de construction à édifier sur un terrain placé en un lieu leur convenant.

Son rôle est assez divers car elle assure :

• La liaison - d'une part avec la Coopérative, auprès de laquelle elle représente les adhérents, étudiant en commun les projets de réalisation et de financement.
• d'autre part avec les adhérents, pour lesquels elle aménage le terrain et entre lesquels elle répartit les divers lots.
• La coordination des divers services devant intervenir dans l'organisation (eau, gaz, électricité, entrepreneurs).
• Elle garde la responsabilité financière de l'opération jusqu'à conclusion des programmes afin de permettre, sans charge excessive, l'accession au logement de tous les adhérents.
• Les rapports divers avec les municipalités, les Services Publics, la Préfecture, etc …

Lorsque le nombre d'adhérents déterminé par le plan de masse est atteint, ceux-ci constituent leur apport dans la caisse de l'Association par des versements mensuels fixés à 10 000 Francs environ.

Mais la capitalisation est assez lente et ne permet pas à l'Association, au départ, de se rendre propriétaire du terrain immédiatement. Cette qualité est indispensable pour effectuer les premières démarches en vue de la constitution du dossier.

Premier problème à résoudre : Comment devenir rapidement propriétaire du terrain ?
Il est indispensable de recourir à un prêt à court terme.

C'est ici que nous avons trouvé toute la valeur de l'aide vitale que nous a apportée la Caisse d'Allocations Familiales de la Gironde, lorsqu'elle nous a consenti des prêts à court terme (1 an), et ce sans intérêt pour financer l'achat :

• en 1951, du terrain des Écus (56 logements) Prêt de 5 millions, remboursé dans les délais prévus.
• en 1954, du terrain Ausone (94 logements) Prêt de 5 millions environ, remboursé en Juillet 1955.

Il faut considérer, que, grâce à cette formule, l'A.B.A.P., dernière en date quant à sa déclaration officielle parmi les Associations girondines similaires, a pu démarrer la première un programme de construction de logements en accession à la propriété par le système H.L.M.. Le Programme terminé en Juin 1954, comprend 56 logements, tous occupés depuis cette date.

Deuxième problème important :

Le remboursement du prêt consenti pour l'achat du terrain a été rendu possible par le versement des adhérents, mais pendant cette même période le dossier a progressé : il a été accepté par le M.R.L., financé par la Caisse des Dépôts et Consignations et à la suite d'adjudications, mis à exécution.

Dès 1'achèvement au moment de l'entrée des adhérents dans leur logement, ceux-ci devront avoir réalisé le montant de leur apport (660 000 Francs environ pour un prêt de 2 000 000) augmenté du financement des clôtures, des branchements, des honoraires de l'architecte, etc... (220 000 Francs environ).

Autant de frais que chaque adhérent devrait régler à sa prise de possession du logement, mais que le total de ses versements à ce moment-là, ne permet pas de couvrir entièrement.

C'est alors que l'Association doit derechef faire appel à un nouveau prêt à court terme (cinq ans minimum)

Pour le premier programme entièrement réalisé du terrain des Écus, la Caisse d'Allocations Familiales de la Gironde nous a déjà consenti en 1953 un second prêt de 8 millions, sur 5 ans sans intérêt.

Pour notre deuxième programme, dit terrain Ausone nous avons eu un prêt de 13 millions pour l'aménagement du terrain, et un prêt de 11 millions pour complément d'apport.

Ces prêts nous ont été consentis par la Caisse d'Allocations Familiales de la Gironde grâce à la compréhension de M. CORNAC Président Conseil d'Administration et de M. LABORIE Directeur.

Le montant total des prêts s'élève à :

^* Conversions avec références pour les années citées

Ces prêts sont-ils une charge pour le Coopérateur ?

Nous pouvons démontrer que le remboursement de la mensualité de ce prêt n'aggrave pas la charge de l'adhérent.

Prenons le cas de la famille type avec 2 enfants.

Avant d'entrer dans le logement l'adhérent versait 10 000 Frs par mois pour constituer son apport d'une part et aider au remboursement du 1er prêt consenti pour l'acquisition du terrain d'autre part. Dès l'occupation de son logement il doit verser le "loyer" à la Société Coopérative – 8 000 Frs mais il perçoit en compensation parce qu'il a deux enfants une allocation de logement de 4 000 Prs.

Il ne paie donc réellement que 4 000 Frs auxquels il peut ajouter une mensualité individuelle de 6 000 Frs (pour atteindre le taux de 10 000 précédent) pour le remboursement du prêt accordé à titre collectif.

L'exemple de calcul qui va suivre vous montrera que l'organisation du financement de l'apport, telle que nous l'avons mise au point permet à toute personne salariée qui accepte un effort financier mensuel de réussir à accéder à un logement convenable pour elle et sa famille.

Exemple type de la constitution de l'apport par versements mensuels : une famille de 2 enfants adhère en mars 1954 et commence à verser mensuellement la somme de 10 000 Frs.

Terrains acquis par l'Association grâce à un prêt de :
5 640 000 Frs. Le remboursement du prêt sera demandé également les adhérents.

Cette somme de 360 000 Frs constituera la part individuelle du 2ème prêt relais consenti sur 5 ans et que M. X ... remboursera à raison de 6 000 Frs. Pendant 60 mois.
Son versement personnel sera alors :

Sans avoir apporté une somme importante pour constituer son apport mais sans jamais débourser plus de 10 000 Frs par mois,l'adhérent aura réalisé son apport total en 90 mois - soit 7 ans 6 mois,

Alors qu'il aura profité de son logement pendant déjà 5 ans.

COMPAREZ : avec rapport moyen demandé, dans le même cas, par la Coopérative H.L.M., qui s'élève en 1960 à 1 300 000 Frs versés comme suit :

ET JUGEZ … !!!

Réalisation des 56 logements

1ère Tranche de 13 Logements :

• Prêt de 25 Millions en Avril 1951
• Adjudication le 13 Novembre 1951
• Logements livrés entre 25 Janvier et Mars 1953

2ème Tranche de 16 Logements :

• Prêt de 37.700.000 Frs. en Septembre 1952
• Adjudication le 13 Mai 1952
• Logements livrés entre Juin et Juillet 1953.

3ème Tranche de 27 Logements

• Prêt de 50 Millions en Août 1953
• Prêt de 8 Millions en Mars 1954
• Adjudication le 2 Avril 1953
• Logements livrés entre Avril et Août 1954.

56 Logements :

^* Conversions avec référence 1954

^* Conversions avec référence 1954

Pour mémoire (Pris en charge par commune)

^* Conversions avec référence 1954

Celle de notre Président d'Honneur M. Max MONICHON Sénateur-Maire, dont nous nous permettons de reproduire une lettre....

Monsieur le Préfet, 12 Août 1953

J'ai l'honneur de vous transmettre inclus une demande de subvention adressée au Conseil Général, par l'Association Bouscataise d'Accession à la Propriété.

En effet, depuis 3 ans, 56 jeunes chefs de famille de condition modeste ont cotisé et adhéré au Toit Girondin en vue de construire un logement pour leur famille ; après avoir acquis des terrains sur lesquels 56 maisons devaient être implantées, ils ont réussi au prix d'efforts méritoires et que j'ai d'autant mieux appréciés que je les ai contrôlés depuis 3 ans au jour le jour, à édifier 29 logements actuellement occupés et terminés et 27 autres en cours de construction.

Ainsi donc, les 56 premiers adhérents de l'Association Bouscataise d'Accession à la Propriété, ont maintenant ou vont avoir dans les mois qui vont venir, un tort convenable pour leur famille.

D'autres auraient pu arrêter là leur effort ; au contraire, ces garçons ont accepté de faire bénéficier de leur expérience tous ceux qui, trop nombreux, sont mal logés, ou ne sont pas logés du tout et c'est ainsi qu'ils se proposent actuellement d'acquérir une propriété voisine de celle sur laquelle ils ont édifié leurs 56 premières maisons et qu'ils ont à l'heure actuelle plus de 150 adhérents nouveaux.

Les sacrifices matériels et moraux que ces garçons se sont imposés sont dignes de tous les éloges et leur action peut être citée en exemple ; ils sont de ceux qui ont mis en pratique la vieille maxime : "aide toi et le ciel t'aidera".

Aussi pour leur permettre de terminer les 27 immeubles en cours de construction et de démarrer une nouvelle tranche de près de 100 maisons, lorsqu'ils auront acheté l'emplacement pour lequel ils sont en pourparlers permettant de les implanter, il m'est apparu de mon devoir de vous signaler, Monsieur le Préfet, quel serait sur le plan moral le réconfort que l'Assemblée Départementale leur donnerait en leur accordant la subvention qu'ils sollicitent.

Les membres de l'Association Bouscataise d'Accession à la Propriété méritent très largement l'encouragement qu'ils demandent au Conseil Général par la demande ci-jointe qu'ils m'ont prié de vous transmettre en ma qualité de Président d'Honneur de leur association.

Je sais, Monsieur le Préfet, que vous serez sensible à l'effort déployé par l'A.B.A.P. et je vous remercie de réserver à sa demande modeste de subvention la meilleure suite ; vous aurez ainsi contribué avec le conseil général, à encourager des jeunes à créer un toit leur appartenant, ce qui sur le plan moral et sur le plan social est extrêmement important.

Veuillez agréer, Monsieur le Préfet, l'expression de...

Monsieur LAHILLONNE
Préfet de la Gironde
Rue Esprit des Lois, BORDEAUX

Max MONICHON
Sénateur de la Gironde, Maire du Bouscat

Même lettre adressée à M. R. BRUN
Président du Conseil Général, Préfecture de la Gironde.

L'expérience de la construction des 56 logements se terminant d'une manière concrète, un terrain voisin du premier se trouvant disponible ( dit "Ausone") nous décidons de poursuivre notre effort et d'acquérir ce terrain.

Cette fois nous trouvons rapidement les candidats à ce nouveau programme et dès 1954 nous lançons l'étude du plan masse et l'aménagement du terrain, car si le prix est abordable il y a énormément de travail pour le préparer à la construction.

Au point de vue organisation intérieure, cela nous oblige à augmenter le nombre des membres du Comité Directeur.

Aux précédents Administrateurs viennent s'adjoindre :

Toujours, suivant le même déroulement technique (M. PREVOT Architecte) et financier (Toit Girondin - Caisse d’Épargne - Caisse d'Allocations Familiales Gironde) nous allons réaliser ce nouveau programme de 94 logements, avec la collaboration au sein du Comité Directeur de MM. CECCALDI, NAPIAS, JOUAUX, LABARDIN, qui viennent grossir le rang des bonnes volontés.

Sans anicroche, les tranches de constructions s'enchaînant, les locataires attributaires vont prendre possession de leur logement et nous pouvons annoncer le 27 Novembre 1960 (10ème anniversaire de notre création) que le quartier nouveau créé par l'A.B.A.P., a maintenant son visage définitif.

Ce terrain d'une superficie de cinq hectares était constitué au Nord-Est par une ancienne carrière dont les différences de niveau atteignaient cinq mètres et au Sud-Est par un ancien vivier de cent mètres de long et quinze mètres de large environ parallèle à la rue Ausone.

Un ruisseau bordé d'arbres et de broussailles, le Limancet le coupait en deux d'Ouest en Est et des sources avaient créé une cressonnière à proximité et entretenaient une immersion permanente de l'extrémité Ouest du Terrain.

De gros frais ont été engagés par l'A.B.A.P. pour l'aménagement de ce terrain.

Les sources ont été canalisées et la partie avoisinante du terrain remblayée.

Le vivier a également été remblayé par l'apport de quatre mille mètres cubes de terre transbordés d'une rive à l'autre du Limancet par camions et Scraper passant sur des ponts établis provisoirement.

Les arbres et les broussailles ont été abattus ou coupés et les souches arrachées.

Il restait toutefois encore deux taches importantes à accomplir : le détournement du Limancet d'une part, le nivelage du terrain d'autre part.

Dès 1954 les démarches ont été entreprises auprès des autorités et administrations compétentes dans le but d'activer la réalisation du détournement qui entre dans le cadre du plan d'assainissement de Bordeaux-Nord et une déviation provisoire fut réalisée. Simultanément une partie du terrain était nivelée afin de permettre dès Juin 1955 le lancement de la construction d'une première tranche de trente six logements.

L'établissement définitif du lit détourné du Limancet devant être incessamment entrepris, l'A.B.A.P. lance dès Juillet 1956 la construction de la deuxième tranche de cinquante huit logements, avant même que soit terminée la première tranche des trente six logements.

Toutefois, des difficultés retardent la fin des travaux de détournement, ce qui nous oblige à modifier sensiblement l'organisation du chantier ainsi que la conception des fondations des logements prévus sur l'emplacement du Limancet non détourné dont le comblement doit être différé.

Au mois de Novembre 1956, les travaux de détournement étant terminés, l'ancien lit est comblé et le terrain nivelé.

Plusieurs milliers de mètres cubes de terre ont été déplacés à l'aide de pelles mécaniques, grues à bennes preneuses et camions tandis que le régalage au bulldozer et au scraper donnait à l'ensemble du terrain non encore occupé par les constructions un aspect plus praticable.

Réalisation des 94 Logements

1ère Tranche de 36 Logements

Adjudication le 9 Mai 1955. Logements attribués entre Septembre et Octobre 1956.

2ème Tranche de 58 Logements

Prêt Caisse d’Épargne 121 500 000 Frs.
Adjudication le 25 Juin 1956. Logements attribués entre Juillet et Septembre 57 (28) et entre Novembre et Décembre 1957 (30).

94 Logements

^* Conversions avec référence 1956

Prix de revient global

Pour Mémoire (Pris en charge par la Commune)

Soit 11,5% du coût total. Coût total : 312 141 922 Frs.

La création d'un quartier de 150 logements couvrant une superficie de 82 000 m2 - groupant au mois de Janvier 1960, 650 personnes, ne pouvait qu'être prolongée par des réalisations sociales qui permettraient à tous de supporter plus facilement la charge de son logement, et à vivre dans une bonne ambiance.

C'est ainsi que furent créés au fur et à mesure des besoins la Commission Ménagère (créée en 1954) afin de permettre aux adhérents d'acquérir à des conditions avantageuses de prix et de crédit tout le service ménager et de confort du logement (appareils, fournitures,) afin d’alléger la charge du logement.

• Location-vente d'appareils de confort ménager
• Achat pour le compte des adhérents avec délai de remboursement d'appareils ménagers
• Achat groupé de combustibles
• Règlement avec délais de remboursement des charges du logement - Taxes sur les baux, impôt foncier, Prime assurance incendie.

Quelques chiffres. Achats effectués par le Groupement pour le compte des adhérents :

La dépense en Combustible 1958 correspond à 183 tonnes (Environ 1 T2 par Logement).

Dans certains cas de maladie le budget normal de la famille se trouve sensiblement diminué. Également dans le cas de chômage ou d'accident.
Afin d'assurer la régularité du versement des mensualités de loyer a la Coopérative, la Commission décide de verser pour le compte de l'adhérent, le dit loyer, à titre d'avance ou de subvention suivant le cas, sans demander une participation financière aux adhérents.

Grâce à une heureuse gestion de notre trésorerie, et au réemploi des subventions du Conseil Général, nous avons, dans l’îlot de verdure entre les rues Charcot et St-Exupéry, construit une salle de 14m sur 8 avec un bureau de 5m sur 4 et une bibliothèque de 12 m².
Ce Foyer est le siège de l'Association et restera le symbole de notre groupement où se retrouvent les sociétaires, ayant à leur disposition :

• Jeux de pétanques
• Bibliothèque
• Télévision
• etc...

Il est à la disposition des sociétaires pour la tenue d'une fête familiale, le cas échéant.

Les 150 Familles groupées dans le quartier de l'A.B.A.P. étaient domiciliées avant leur installation :

et groupaient lors de l'inscription

Soit 254 Enfants d' âge scolaire (14 ans), (Moyenne 1,7)

Maintenant (Janvier 1960) nous comptons :
352 Enfants (Moyenne 2,3).
Soit 124 du groupe des Écus et 228 du groupe Ausone.
Dont 105 du groupe des Écus et 218 du groupe Ausone de moins de 18 ans.
La Population totale s'élève au 1er Janvier 1960 à 670 habitants.

Ce document a été établi par le Comité Directeur de 1960

Ce document a été établi par le Comité Directeur de 1960

             ▲ Retour haut de page ▲